碧桂园，风紧扯呼！

近日，有关碧桂园陷入“危机”的小作文愈演愈烈。

自7月下旬碧桂园服务总裁李长江减持开始，意欲“躺平”、保信用消失、64亿资产隔离，再到近两日辟谣调查组入驻。

碧桂园及旗下服务遭遇股债双杀，截止发稿日已录得三连阴。

如果说，以上还只是传闻或臆想，那昨日佛山官方一纸提醒函，如雷神之锤般砸上碧桂园的面庞。

提醒函称，碧桂园于今年5月于佛山拿下大沥超10万平地块，却因第一期土地出让款（超13.69亿）尚未支付，构成合同违约。

图源：粉丝爆料

不禁让人疑惑，“捐”的起64亿港元，提前兑付超13亿债券，碧桂园为何在土地出让金上滑跪......

“捐”的起64亿，却缴不出土地款

在“恒大暴雷”的前提下，在“拼规模”时期与其并驾齐驱的碧桂园，一直被业内视为“恒二哥”般的存在。

如今，山雨欲来风满楼，当下的碧桂园，日子并不好过。

为了更好还原整件事情的全貌，区仔帮大家梳理了7月至今碧桂园流动性危机发展路径，供大家参考。

碧桂园争议的开始，始于碧桂园服务总裁李长江对于企业股份的低位斩仓。

7月19日，其以约8.68港元/股、8.85港元/股，分别出售194.49万股、128.3万股碧桂园服务股份。

其中约128.3万股，为2021年底释放信心，李长江在二级市场以47港元/股成本增持而来。

要知道，李长江在碧桂园服务每年获得千万年薪，在如此低位斩仓离场，确实是一大利空，让市场瞬间紧绷。

随后在舆论和小作文的发酵下，碧桂园的市场信心不断走低。

直到7月30日，碧桂园集团老板杨惠妍，将所持碧桂园服务20%的股权，无偿捐赠给“国强公益基金(香港)有限公司”。

按照当天约9.55港元/股计算，这笔捐赠价值超64亿港元。捐赠之后，杨惠妍在碧桂园服务实际持股下降至16.12%。

图源：碧桂园服务官网

这是怎样的一步棋呢？区仔扒了下。

资料显示，香港国强公益基金成立于今年6月13日，公司类别是无股本担保有限公司，也是香港税务局认定豁免利得税的慈善机构，所有收入与利润用于慈善。

表面上看，是一次慈善公益行为，但再深挖一步，就能看到其中种种关系。

小杨惠妍6岁的妹妹杨子莹，正是香港国强公益基金会创始人，同时也是碧桂园执行董事，主要负责财务融资事项。

为了把关系捋清，区仔把“杨家企业”关系图谱，扒了下来给大家看：

不难看出：

一来，这次行为的本质，是一次自家人给自家人的“捐赠”动作；

二来，如果这笔股权及未来收益用来设立慈善信托，其将具备财产独立、破产隔离等特点。

看到这，相信大家能理解，为何“捐”的出64亿港元，却缴不出佛山大沥土地款的原因了。

而在市场信心脆弱的当下，实施如此明显的资产隔离动作，无疑让市场情绪空前恐慌。

发声求救，碧桂园三方承压

就在7月31日，碧桂园发布公告称，预期截至2023年6月30日半年度可能录得未经审核净亏损。

并且，面对现金流危机，碧桂园董事会表示将积极考虑多种对策；

包括但不限于压降各项经营支出、加快回款安排、积极拓展融资渠道、管理及优化债务偿还安排，并寻求政府及各方监管机构的指导和支持。

图源：碧桂园官网

公告行文规范正式，区仔稍微翻译下，大概就是这两层含义：

第一层，是碧桂园面对经济环境和行业问题，承认仅靠企业内部努力，已经难以解决；

第二层，作为债务体量仅次于恒大的碧桂园，“我”如果出问题，对整个社会的影响只高不低。

如此看来，碧桂园这则公告中，字里行间多透露出自身面临的压力与困境。

那么，这么重的压力都来自哪里？拆开来看，大致有三个方向：

1、盈利能力恶化的一面，来自销售端口的疲软；

2022年，碧桂园权益销售金额为3574.7亿，权益金额增速低至-35.9%。

并且，自2007年上市香港联交所以来，首次录得净亏损60.52亿元。

而在今年上半年，碧桂园全口径销售金额仅1609亿，同比去年减少约35%。

同时，稳坐销售额排行榜头把交椅长达6年的碧桂园，更直接跌出克而瑞《中国房地产企业销售榜》TOP5，位居全国第六。

图源：克而瑞

2、盈利能力恶化的另一面，来自保交楼对现金流的消耗；

2022年“争当”保交楼先锋的碧桂园，在这项工作上耗费了较大的现金流。

据不完全统计，2022年TOP10房企中，总交付套数为247.4万套，其中碧桂园以交付70万套居于榜首。

同样，2023年TOP10房企上半年总交付101.5万套，碧桂园仍交付27.8万套。

在交付量上稳居行业第一，超过第二、三名的交付总和。

“全国每交付5套房，就有1套来自碧桂园”，可以说是给出了漂亮的政治答卷。

但因碧桂园前几年下沉“三四线城市”，去化率普遍较低，而如此高的保交楼压力，无疑加剧了现金流的消耗。

打个比方，假如三四线销售不畅的项目共1000套房源，仅销售出200套，也需要对整个项目进行交付。

3、无新增优质可售库存，未来盈利能力恐加速恶化；

盈利能力持续恶化，也与碧桂园22年基本未拿地，没有新增优质可售库存有关。

即便投资策略已由“三四五线全覆盖”转向了“回归一二线核心区”，但23年上半年，也仅在杭州、太原、佛山等地摘地。

此前，区仔还曾发文剧透碧桂园会进军广州嘉禾望岗地块，最终也未能成行。

据悉，目前碧桂园内部对于投资确定性较强的优质项目，仍要求区域“带资金方案上会”，且融资合作条件极其苛刻，难以敲定。

如果暴雷，有何影响？

不得不说，对于碧桂园而言，基本已到了“生死时刻”！

旗下两笔美元债票息未付，尽管有30天的展期宽限期，但市场普遍不报有看好的态度。

但未到最后一刻，谁也不知道，结局是怎样！

不过，还是能通过现有的数据，稍加预测，如果碧桂园暴雷，对于整体行业的影响：

1、总负债1.43万亿，暴雷威力不亚于“半个恒大”。

作为高财务杠杆房企，碧桂园的债务负担从不是小打小闹。

因为半年报未出，仅参考2022年报来看，其总资产为1.74万亿，总负债1.43亿，资产负债率高达82.25%。

要知道，恒大也仅仅负债2.4万亿，1.43万亿的债务相当于0.6个恒大了。

同时，截止今年7月，碧桂园已发行公开债券19亿，全年到期债券约334亿，债务偿还与再融资均面临压力。

据业内人士透露，基于21年底无账面现金结余的假设，且不考虑碧桂园的表外融资的前提下；

今年9月即将到期的约133亿公开债，将让碧桂园现金流降至最低维稳水平线，年底累计现金流余额将彻底归零。

2、民营房企几乎全军覆没，经济必再受打击；

在其他房企纷纷躺平的当下，目前仅有碧桂园、龙湖、滨江等少数民企，没有暴雷了。

如果，此时不躺平的碧桂园再得不到政策层面，更加强而有力的利好，倒下的可能性不低。

这将使得“寒蝉效应”进一步席卷整个行业，银行放贷收紧、百姓信用崩塌、民企不再拍地，阻碍经济发展。

更何况，因为碧桂园的下沉策略，全国上万楼盘，千万业主，大多都集中在三四五线城市。

收入不高的他们，掏空几代人的积蓄全在其上，如果暴雷，无疑将是灭顶之灾，不利于社会和谐稳定。

所以，区仔以为，恒大暴雷余波至今，尚未得到解决，并且各地官方化险途中也已经面临各种各样的问题。

此时，恐怕也无法在承受碧桂园的躺下，而最后的博弈期，无疑就是这30天的宽限期。

3、广州碧桂园项目集中近郊，分布于番禺、增城、从化、花都等地。

其中，最为知名的要数增城碧桂园云顶，从最高4万/平跌到2字头，价格腰斩，登上各大媒体报道头条，最为出圈。

其次，则是合资项目亚运城，中海在2022年收购该项目雅居乐、世茂手中73.33%股份，成为最大股东。

照此背景，该项目应该是碧桂园在广州出险几率最低的项目，业主不用太慌。

至于其他的，都是市郊项目，存在感并不强，如果有粉丝是业主的话，建议大家多关心项目交付动态。

最后，从整个行业来看，碧桂园的危机，仅仅只是缩影。

房企收入与成本支出不匹配，只要房价下跌，销量无法企稳回升，亏损将始终是行业问题。

长久以往，大部分民营房企终将倒下，只是规模大小、时间早晚问题，仅留下那些能无限透支信用的企业。

如果你是碧桂园的业主，如何看待此次危机？

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